Hypotheek oversluiten voordelig voor jou? Maak een berekening

De huidige hypotheekrente is laag. Dit is goed nieuws voor de starter op de woningmarkt, maar ook voor de oversluiters onder ons. Heb je een aantal jaren geleden een hypotheek afgesloten met een hogere rente en staat jouw rente nog voor een paar jaar vast? Dan kan je overwegen om jouw hypotheek over te sluiten. Wees brutaal!

Ga niet zitten wachten totdat je hypotheekverstrekker of bank je opbelt om je te vertellen dat je hypotheek omlaag kan. Dat doen de meeste banken namelijk niet. Terwijl het je toch maandelijks veel geld kan besparen. 

Het oversluiten van jouw hypotheek kan vooral interessant zijn als:

• Het voordeel van een lage rente groter is dan de kosten die het oversluiten met zich mee brengt.
• De hypotheekrente op het moment van oversluiten laag is en je verwacht dat de hypotheekrente weer gaat stijgen.

Keuzes maken en adviseurskosten

Natuurlijk kan je de rentevaste periode uitzitten in de hoop dat de hypotheekrente aan het eind van de rentevaste periode nog laag is. Daar kan niemand jou zekerheid over geven. Bij hypotheken waarvan de rentevaste periode langer dan vijf jaar loopt, is oversluiten meestal niet de moeite waard. Wanneer je nadenkt over het oversluiten van de hypotheek moet je rekening houden met de bijkomende kosten. Deze bestaan uit:

1. Boeterente
2. Afsluitkosten nieuwe hypotheek: (notariskosten, administratie/wijzigingskosten bank)
3. Eventuele advieskosten adviseur
4. Verhouding rentevoordeel en hyptheekrenteaftrek

Boeterente voor tussentijdse opzegging

Wanneer je tijdens de looptijd van jouw huidige hypotheek uw hypotheek oversluit dan krijgt je een boeterente. Dit is een opzegboete die jouw huidige hypotheekverstrekker in rekening brengt voor het tussentijds opzeggen. Je dient jouw rentevaste periode namelijk niet helemaal uit. De hoogte van deze boete is over het algemeen het verschil tussen de oude rente en de huidige rente, voor de resterende rentevaste periode. De bank wil graag de rente die ze nog van je tegoed hebben ontvangen. Of het oversluiten een goed idee is, komt neer op een goede rekensom. 

Notariskosten

Blijf je bij dezelfde bank, dan hoef je niet naar de notaris. Als je echter overstapt naar een hypotheek bij een andere geldgever sluit je wettelijk een nieuwe hypotheekakte af. Daarvoor moet je een bezoek brengen aan de notaris én komen er ook nog taxatiekosten bij. De notaris- en taxatiekosten zijn afhankelijk van de hoogte van de hypotheek en zijn ongeveer € 1.000,-.

Administratiekosten

Voor het oversluiten naar een lagere rente rekenen een aantal geldgevers administratie- of wijzigingskosten. Dat is per bank verschillend: € 225,- bij de ING (per lening deel). De ABN Amro vraagt € 150,-. De Rabobank, Nationale Nederlanden en de SNS bank rekenen € 250,-. De andere banken rekenen geen kosten. SNS Bank en Florius brengen als enige kosten voor een adviseur in rekening. Let op. deze bedragen kunnen niet meer actueel zijn.  Vraag dit altijd na bij jouw bank. 

Rente bemiddeling

Kan je de boeterente niet in één keer betalen? De ING en SNS Bank en sommige andere banken zijn bereid om een rentebemiddeling aan te bieden. Dat betekent dat de boete wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode van de hypotheek. Het voordeel is dat je niet direct de boete betaald, maar wel profiteert van een lagere rente.

Verhouding rentevoordeel en hypotheekrenteaftrek

Het kan zijn dat als je minder rente gaat betalen je daarom ook minder belastingvoordeel krijgt, omdat je minder hypotheekrenteaftrek ontvangt. Bereken altijd of dit tegen elkaar opweegt. In 2020 is het maximale belastingpercentage waarover je de hypotheekrente mag aftrekken 46%. Vanaf 2021 gaat de afbouw sneller. Dan daalt de maximale aftrek ieder jaar met zo’n 3%, tot 37,05% in 2023. In deze tabel zie je hoe de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd.

Aandachtspunten gesprek hypotheekadviseur

Wil jij je hypotheek oversluiten? Bereken eerst of het over te sluiten van je hypotheek zinvol is. Voordat je naar jouw bank gaat voor een definitieve berekening, kan je zelf een indicatie maken om te kijken of oversluiten interessant is. Dat kan op: http://www.berekenhet.nl/modules/wonen/hypotheek-oversluiten.html. Je kan ook vrijblijvend een gesprek aanvragen bij een onafhankelijke hyptoheekadvsieur zoals huiskamer hypotheken.  Aandachtspunten voor dit gesprek zijn: 

• Boeterente bij oversluiten
• Fiscale gevolgen oversluiten 
• Waarde van de woning
• Aflossingsvrije hypotheek
• Spaarhypotheek
• Hypotheekvorm aanpassen
• Hypotheekvoorwaarden na oversluiten

Rekenvoorbeeld

Je hebt een hypotheekschuld van € 300.000,- met een hypotheekrente van 4,8%. Die heb je in 2019 vastgezet voor een periode van 5 jaar. Die periode loopt over vier jaar af in 2024. Je kan de rente van die hypotheek bij dezelfde hypotheekverstrekker (bank) omzetten naar een lagere rente, bijvoorbeeld 3,5% voor de komende tien jaar. Dan betaal je wél een boeterente van € 7.800,- plus € 250,- aan administratiekosten. In totaal: € 8050,-. De rentelasten dalen door die lagere rente van € 761,- (netto)  naar € 572,- per maand.  Je bespaart inclusief het voordeel uit fiscale aftrek € 217,- per maand en per jaar € 2604. Dat resulteert in een terugverdientijd van 3 jaar. Voor de resterende 7 jaar blijf je een lage rente van 3,5% betalen. De actuele hyptheekrente is echter nog voordeliger. 

Laatste tip: Onderhandel!

We kunnen het niet vaak genoeg zeggen, maar vragen staat vrij. Ook als de bank of hypotheekverstrekker begint over adviseurskosten of een boetebeding, kun je hier vaak nog wel over onderhandelen. Je sluit ten slotte voor een aantal jaren een nieuwe overeenkomst af. In de praktijk willen hypotheekverstrekkers nog wel eens wat water bij de wijn doen. Doe je voordeel er mee.