Banken massaal in de fout: Hypotheekboetes en compensatie

Het blijkt ingewikkelde materie: Hypotheek oversluiten en de bijbehorende boete. Banken hebben massaal verkeerde berekeningen gemaakt met betrekking tot deze oversluitvergoeding. Deze wordt in rekening gebracht omdat u ‘contractbreuk’ pleegt en banken doordoor geplande inkomsten mislopen. Echter blijken de berekening in het nadeel van de klant te zijn geweest. De AFM (Autoriteit Financiele Markten) grijpt in. 

Alle banken en verzekeraars gaan opnieuw de boeterente berekenen die huizenbezitters hebben betaald toen zij hun hypotheek oversloten. Dat geldt voor iedereen die na 14 juli 2016 ervoor heeft gekozen de oversluitboete te betalen en te profiteren van een lagere hypotheekrente. Uit onderzoek van de AFM naar de huidige rekenmethoden is echter gebleken dat er grote verschillen bestaan tussen aanbieders.

Waarom vanaf 14 juli 2016

De AFM heeft pas sinds 14 juli 2016 de bevoegdheid om er op toe te zien dat de banken niet te hoge oversluitboetes in rekening brengen. Sinds 14 juli 2016 staat uitdrukkelijk in de wet dat de banken geen oversluitboete in rekening mogen brengen die hoger is dan de schade die de bank lijdt. Vóór 14 juli 2016 had de AFM nog geen toezichthoudende rol en daarom golden er andere regels en mochten banken dus meer in rekening brengen. 

Herberekening

Omdat er mogelijk te veel geld is gerekend voor het oversluiten van een hypotheek gaan alle hypotheekverstrekkers de aflossings- en afkoopkosten vanaf 14 juli 2016 opnieuw uitrekenen. Hypotheekverstrekkers mogen niet méér geld vragen dan het financieel nadeel dat ze lijden als een hypotheek wordt overgesloten. De AFM gaat er vanuit dat de banken alle oversluitboetes die vanaf 14 juli 2016 betaald zijn, zullen corrigeren. 

Grootste fout met spaarhypotheek

Er zijn een tweetal fouten die veel voorkomen:

1. Te hoge hoofdsom (exclusief reeds opgebouwde spaargeld) Een veel voorkomende fout in de berekening heeft betrekking op spaarhypotheken. Bij die hypotheekvorm bouwt u gedurende de looptijd waarde op door maandelijks premie in te leggen. Het blijkt dat banken geen rekening hebben gehouden met de opgebouwde waarde, terwijl deze die volgens de AFM van de hoofdsom van de hypotheek zouden moeten aftrekken. Hierdoor wordt er een boete berekend of een hogere hoofdsom, waardoor het boetebedrag ook flink hoger uitviel.

2. Vergelijkingsrente in het voordeel van de bank. Nadat is bepaald over welk deel (van het bedrag dat u terugbetaalt) van de lening u een vergoeding moet betalen, wordt de vergelijkingsrente bepaald. Ook hier zijn fouten mee gemaakt. De vergelijkingsrente is de rente die wordt gebruikt om te bepalen wat het renteverschil is tussen de rente die u betaalt voor uw leningdeel en de actuele rente op het moment van de berekening. Banken hebben een te laag vergelijkingsrente gebruikt, waardoor het verschil groter wordt en het boete bedrag dus ook hoger ligt. 

Fouten in berekening

Het maken van berekeningen gaat lang niet altijd goed. Hypotheekverstrekkers hebben vaak in hun eigen voordeel gerekend in plaats van in het voordeel van de klant. Er wordt bijvoorbeeld geen rekening gehouden met of een deel van de hypotheek inmiddels is afgelost. Ook het boetevrije deel wordt vergeten en er wordt gerekend met rekenrentes die ongunstig zijn voor de consument. 

Om huizenbezitters te helpen duidelijkheid te krijgen over hoe de vergoeding berekend kan worden, heeft de AFM een stappenplan en een checklist opgesteld. Hierin wordt de berekeningswijze in de praktijk stap voor stap toegelicht, en kunnen huizenbezitters lezen waar ze op kunnen letten.

1. Bekijk het verloop van uw hypotheek
2. Bepaal de contractrente en vergelijkingsrente
3. Bereken de gemiste rentebetaling
4. Bereken de contante waarde

U kunt op de website van de AFM voorbeeldberekeningen vinden en er is ook een checklist beschikbaar.