Op deze pagina lees je alles over de WOZ-waarde van jouw woning. Je krijgt elk jaar een aanslagbiljet van je gemeente. Vaak in de eerste acht tot tien weken (februari/maart) van het nieuwe jaar. Hier staat op wat je aan (Gemeentelijke) Belastingen moet betalen en hoe hoog de WOZ-waarde van de woning wordt geschat. 

Wat is WOZ-waarde?

Gemeentelijke belastingen WOZ-waarde

WOZ staat voor: Waardering Onroerende Zaken. 

De wet WOZ bepaalt dat voor een aantal belastingen één en dezelfde waarde van onroerende zaken wordt gebruikt. De Wet WOZ schrijft verder voor dat alle onroerende zaken (WOZ-objecten) ieder jaar moeten worden gewaardeerd naar de waarde op een bepaald tijdstip, de zogenaamde waardepeildatum. De gemeente is hier verantwoordelijk voor.

Welke belastingen worden beïnvloed door je WOZ-waarde?

De gemeente stuurt je de aanslag OZB met daarbij de nieuwe vastgestelde WOZ-waarde.
De WOZ-waarde wordt als grondslag gebruikt voor diverse belastingen: 

  • Aanslag door het waterschap;
  • Inkomstenbelasting (BOX 1);
  • OZB E (Onroerendezaakbelasting voor de eigenaar);
  • OZB G (Onroerendezaakbelasting voor de gebruiker);
  • Vennootschapsbelasting (afschrijving tot percentage van de WOZ-waarde);
  • Vermogensbelasting (BOX 3).

Wist je dat de WOZ-waarde in veel gevallen te hoog wordt ingeschat? Hierdoor betaal je vaak te veel aan belastingen. Dat is niet de bedoeling.

Hoe wordt een WOZ-waarde bepaald?

Jouw gemeente maakt gebruik van een computermodel om de waarde van je woning te bepalen. Dit is een database waarin een aantal kenmerken zijn opgeslagen. Door een combinatie van een modelmatige waardebepaling en systematische vergelijking wordt de hoogte van de WOZ-waarde vastgesteld. Dat betekent dat er wordt gekeken naar de kenmerken van de woning en verkoopcijfers van de woning. Ook vergelijkt de gemeente uw woning met vergelijkbare opjecten in de buurt die onlangs verkocht zijn.

Hoe stelt de gemeente de waarde van jouw woning vast?

  • Objectkenmerken: Hierbij kijkt de gemeente naar het woningtype, woonoppervlakte, de oppervlakte van de kavel, het bouwjaar, het onderhoudsniveau en de ligging van de woning. Hierbij wordt o.a. gebruik gemaakt van het kadaster.
  • Marktwaarde: Wat zou de woning opbrengen wanneer het pand (op de waardepeildatum) verkocht zou worden.
  • Analyse van verkoopcijfers: Wat hebben andere vergelijkbare woningen in de gemeente als verkoopprijs gehad. 

De gemeente controleert of haar gegevens nog wel overeenkomen met de gegevens van het Kadaster (bijvoorbeeld de grondoppervlakte) en bekijkt d.m.v. luchtfoto's de onderhoudsstaat van de woning. Om de omgevingsinvloeden te kunnen bepalen wordt er gekeken naar verleende vergunning. Een waardebepaling is afhankelijk van vele variabelen. Het is van groot belang dat de gemeente deze gegevens actueel houdt, maar dat blijkt bijna een onmogelijke taak. Deze databases van gemeentes zijn vaak niet up-to-date, waardoor de kans groot is dat de geschatte WOZ-waarde van je woning niet correct is. 

Waaraan kun je zelf zien dat de WOZ-waarde niet klopt?

Er zijn verschillende redenen waardoor de WOZ-waarde van jouw pand of woning niet kan kloppen. Je kunt zelf ook een kleine controle uitvoeren, alvorens een bezwaar in te dienen. 

  1. WOZ-waarde controleren levert geld opKadaster gegevens: Controleer de gegevens die de gemeente heeft gebruikt. Zijn alle kadastergegevens van de woning correct?
  2. Vergelijkbare woningen: Ligt de waarde van jouw woning niet in lijn met vergelijkbare woningen binnen jouw gemeente? Je kunt de WOZ-waarde van een aantal vergelijbare woningen bekijken op https://www.wozwaardeloket.nl/. 
  3. Verbouwingen of achterstallig onderhoud: De gemeente is er niet van op de hoogte als je onlangs de schuur hebt afgebroken of opnieuw hebt opgebouwd. Is er sprake van achterstallig onderhoud? Dan is dit ook van invloed op de WOZ-waarde. 
  4. Veranderde omgevingsfactoren: Is er een toename van geluidsoverlast doordat er onlangs in jouw wijk gebouwd is? Belemmerende omgevingsfactoren kunnen de verkoop van je woning zwaar beïnvloeden. Woont u in de buurt van een windmolen, UMTS-mast, hoogspanningsmast, spoorlijn, kerncentrale of druk bezochte openbare voorzieningen? Dit wordt gezien als belemmerend. 
  5. Energielabel: Vanaf 2015 is een energielabel verplicht bij de verkoop van je woning. Ook het energielabel is van invloed op de WOZ-waarde. Controleer daarom goed of het energielabel van je woning wel correct is. 

Waarom de WOZ-waarde controleren?

In veel gevallen wordt de WOZ-waarde te hoog in geschat. De WOZ-waarde heeft op veel meer dingen invloed dan je misschien denkt. Allereerst de hoogte van je Gemeentelijke Belastingen, maar ook de OZB en inkomstenbelasting zijn afhankelijk van de hoogte van WOZ-waarde. Vaak ben je hier niet actief mee bezig, maar als je eenmaal weet welke voordelen er zijn, denk je: 'Had ik dit maar eerder laten controleren'.

4 redenen om bezwaar te maken op de WOZ-waarde: 

1. Het kost je niets

2. Er is een hoge slagingskans om de WOZ-waarde naar beneden bij te laten stellen 

3. In het slechtste geval blijft alles zoals het is

4. In het beste geval ga je minder aan Gemeentelijke Belastingen betalen

Hoe werkt de WOZ-waarde Check?

Wanneer je de GRATIS WOZ-waarde Check aanvraagt wordt er allereerst onafhankelijk gecontroleerd of de taxatie (WOZ-waarde) die de gemeente aan jouw woning heeft toegekend correct is. Indien nodig wordt er een bezwaar of beroepschrift bij je gemeente ingediend. Wanneer het bezwaar gegrond is zal de gemeente automatische jouw Gemeentelijke Belastingen aanpassen, zodat je minder hoeft te betalen. Zodra de uitspraak bekend is ontvang je een e-mailbericht.  De gemeente heeft het gehele kalenderjaar de tijd om uitspraak te doen. Een van de taxateurs zal deze uitspraak beoordelen en een advies inzake de beslissing van de gemeente geven. Zodra de uitspraak is beoordeeld, wordt de uitspraak naar je toegestuurd. Wanneer Previcus niet tevreden is met de uitspraak zullen ze kosteloos een beroepsprocedure starten. Ook als je het zelf niet eens bent met de uitspraak is in overleg  het starten van een beroepsprocedure wellicht mogelijk.

Binnen welke termijn kun je een controle aanvragen?  

  • Je moet binnen 6 weken na dagtekening van het aanslagbiljet het bezwaar indienen bij de gemeente. 
  • Is het langer dan 6 weken? Dan kun je volgend jaar pas weer een bezwaar indienen.
  • Heb je de woning halverwege het jaar gekocht?  Ook dan kan de WOZ beschikking opgevraagd worden bij de gemeente en kun je alsnog - binnen zes weken na ontvangst -  bezwaar maken.

Kun je met terugwerkende kracht bezwaar maken?

Wordt de de WOZ waarde naar aanleiding van een bezwaar met meer dan 20% verlaagd, dan is het mogelijk om WOZ waarde bezwaar met terugwerkende kracht in te dienen voor de afgelopen 5 jaar. Dit is wederom geheel gratis. Wanneer uit de controle blijkt dat de WOZ waarde in de afgelopen 5 jaar meer dan 20% en een minimum van € 5000 te hoog was vastgesteld, is de gemeente verplicht om de te veel betaalde belasting terug te betalen.

Kun je als huurder ook bezwaar maken? 

Ook als huurder kun je  bezwaar maken. Dit kan ervoor zorgen dat de gemeentelijke belastingen omlaag gaan en bij sociale huur kan het invloed hebben op de huurprijs. Wij adviseren huurders dan ook bezwaar te maken.

In welke gemeentes wijkt de WOZ-waarde het meeste af?

De afgelopen jaren zijn er veel steden en gemeentes waar de WOZ-waarde controle niet actueel is. Amsterdam en Groningen zijn koplopers. Amsterdam veranderd met de dag en woningen in Groningen ondervangen hevige problemen van de gasboringen. Andere steden waar de afgelopen jaren veel bezwaar is ingediend zijn: Apeldoorn, Breda, Eindhoven, Nijmegen, Tilburg, Venlo en Zwolle. 

Dat kan komen doordat in deze steden de computerprogramma's achter lopen op de actuele status en kenmerken die gebruikt moeten worden voor een waardebepaling. In een stad waar er een sterke groei is, waar veel wordt gebouwd is het aannemelijker dat de WOZ-waarde sneller afwijkt.

Gratis verlaging van de WOZ-waarde

De Vastelastenbond werkt samen met Previcus Vastgoed. Previcus is dé specialist op het gebied van WOZ-taxaties en de juridische afhandeling daarvan. Zij maken GRATIS bezwaar op de WOZ-waarde voor onze leden. Waarom gratis? Previcus beroept zich op artikel 7:15 Awb en het besluit proceskosten bestuursrecht. Daar staat in dat wanneer een derde partij juridisch optreedt, de gemeente wettelijk verplicht is om bij gegronde uitspraak de wettelijke proceskosten te voldoen. Wanneer het WOZ bezwaar ongegrond wordt verklaard is dit het risico van Previcus. 

Nog vragen? Lees hier alle veel gestelde vragen over de WOZ-waarde en belastingen.